Un client execută silit un dezvoltator imobiliar din Iași care nu și-a îndeplinit la timp obligațiile de predare ale locuinței.
Instanța a admis pe lângă recuperarea avansului achitat și plata unor daune de 20.000 de euro.
Firma SMP Residence Construct, administrată de George Sorinel Pandele, a fost executată silit după ce nu a livrat la timp apartamentul de trei camere într-un bloc din zona CUG.
Dezvoltatorul a invocat blocajul de la cadastru pentru lipsa intabulării, dar și vremea rea care a dus la întârzierea finalizării construcției.
Sorinel Pandele susține că a fost lăsat fără bani în cont de cei doi soți, clauza penală activată fiind ilegală.
„Predarea era în funcție de intabulare și el nu a mai avut răbdare. Dar el a vrut să cheltuie niște bani cu avocații și mi-a pătat și imaginea. Am vrut să-i dau avansul înapoi, dar el a luat și banii pe clauză. De aceea am ajuns la contestație. Pe clauză trebuia să ne dea în judecată separat, nu să ne ia așa”, susține Pandele.
Firma are autorizație din 2023 de la Primăria Iași pentru a construi două clădiri de apartamente în regim hotelier și locuințe de serviciu. Dezvoltatorul vinde însă locuințe individuale cu 1, 2 și 3 camere către clienți.
Soții Vlad și Diana Petcu s-au numărat printre clienții firmei administrate de Sorin Pandele. Aceștia au plătit un avans de 180.737 lei (circa 34.000 de euro) în august 2024 pentru un apartament de trei camere în blocul C1, apartament situat la ultimul etaj, din cadrul proiectului The New Mixt Concept. Apartamentul cu nr. 30, cumpărat inițial de soții Petcu, are o suprafață de 78,59 mp și costă peste 120.000 de euro.
Conform societații, se percepe un avans de 50 la sută în momentul în care clientul se decide să cumpere apartamentul.
În cazul soților Petcu aceștia au plătit 34.000 de euro ca avans, sub cei 50 la sută ceruți de cel care a ridicat clădirile.
Familia și-a cerut avansul înapoi. Firma nu a predat apartamentul la timp
Apartamentul nu a mai fost însă predat la timp, deși cele două părți au convenit asupra prelungirii termenului de predare la 31 iulie 2026 printr-o încheiere semnată în 26 aprilie 2026 în fața notarului.
Dezvoltatorul a susținut că a vorbit cu clienții și a garantat că imobilul urma să fie intabulat până la finalul lunii iulie.
Doar că în luna iunie, familia Petcu a demarat executarea silită a societății SMP Construct Residence, cerând 180.737 lei, banii plătiți ca avans, dar și 100.000 de lei cu titlu de clauză penală La aceste sume se adaugă și 8.972 lei drept cheltuieli de executare silită. În 29 iunie 2026 a fost comunicată executarea, iar banii le-au fost luați din cont.
Și-au recuperat avansul și au primit daune de 20.000 de euro
Cum s-a ajuns la o asemenea situație? Promisiunea de vânzare-cumpărare este un act notarial și are titlu executoriu. În document a fost trecută clauza penală (suma pe care o plătește partea care nu își respectă obligațiile contractuale-n.r.).
Art. 1538 Cod Civil definește clauza penală prin care părțile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestație (de exemplu, pierderea avansului sau plata unei sume de bani) în caz de neexecutare a obligației principale.
Astfel, clienții au mers direct la executor fără a mai da în judecată dezvoltatorul și și-au recuperat avansul și daunele trecute în promisiune.
Dezvoltatorul a contestat executarea silită
Firma SMP Residence Construct SRL Iași a contestat executarea silită demarată de soții Vlad și Diana Petcu. Firma administrată de Marlena și George Sorinel Pandele solicită anularea formelor de executare.
Totuși, reprezentanții firmei susțin că chiar dacă se menționează avansul achitat în cuprinsul promisiunii împreună cu obligația lor de a-l restitui, acest lucru nu e condiționat de neexecutarea obligației asumate.
„Această pretinsă creanță nu este un efect al actului autentificat de notar, ci al desființării acordului de voință al părților, fiind necesare verificări cu privire la îndeplinirea condițiilor necesare pentru operarea rezoluțiunii unilaterale sau de drept. Ori izvorul creanței nu este reprezentat de actul autentic notarial, ci de actul juridic al rezoluțiunii. Dacă nu există acordul de voință al părților, creditorii trebuie să obțină un titlu executoriu pe calea unei cereri contencioase în justiție, în care să fie evaluată pe fond întrunirea condițiilor rezoluțiunii”, susțin reprezentanții firmei.
În plus, aceștia au susținut că este necesară o hotărâre judecătorească pentru obligarea restituirii avansului, notificarea și promisiunea nefiind luate în calcul.
Administratorii firmei susțin și că au făcut toate diligențele pentru a continua contractul dintre părți, de a prelungi termenul pentru perfectarea actelor, astfel încât susținerea existenței unei datorii de pe urma rezoluțiunii contractului nu mai are susținere.
„Din cuprinsul încheierii de certificare din 24 aprilie 2026 rezultă că aceasta nu constată existența unei neexecutări culpatibile a obligațiilor contractuale și nici intervenirea rezoluțiunii promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare. Actul arată că atât subscrisa, cât și cumpărătorii, ne-am prezentat la notar unde am convenit asupra încheierii unui act adițional prin care termenul pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare urma să fie prelungit până la data de 31 iulie 2026”, mai arată administratorul firmei care a ridicat blocurile.
A dat vina pe o zi de ninsoare în aprilie pentru întârzierea lucrărilor
Mai mult, în cererea adresată instanței, Pandele susține că lucrările au întârziat și din cauza vremii nefavorabile. Acesta a susținut că din cauza unei ninsori ce a avut loc în aprilie, lucrările la clădire au fost sistate, la mijloc fiind un caz de forță majoră.
În Iași, pe 26 aprilie, a avut loc un episod de vijelie puternică, când s-au înregistrat mai multe incidente, cu acoperișuri smulse de vânt sau copaci căzuți pe pământ și care au avariat autoturisme.
„Subscrisa nu poate fi considerată responsabilă pentru neîndeplinirea obligațiilor sale contractuale, întrucât calendarul lucrărilor nu a putut fi respectat din cauză de forță majoră. Ori, o ninsoare abundentă în luna aprilie, în mijlocul primăverii, întrunește aceste trăsături ale forței majore, neputând fi considerată un eveniment previzibil, mai ales la momentul stabilirii calendarului de execuție, ori care putea fi evitat sau împiedicat de către societate, raportat la caracteristicile climei noastre temperate.
În plus, trebuie luat în considerare și stadiul lucrărilor. Finisajele exterioare necesită multă pregătire și atenție, întrucât, chiar dacă la prima vedere ar putea fi considerate o parte mai puțin importantă în ansamblul procesului de construire, acestea reprezintă imaginea edificiului. Materialul folosit de constructor, respectiv alcabon, este destul de scump și trebuie aplicat în condiții meteorologice favorabile pentru a evita eventualele pagube, dar și pentru a putea răspunde așteptărilor și specificațiilor clientului. Prin urmare nu putea fi reținută vreo lipsă de diligență a debitoarei”, se arată în acțiunea depusă de firma SMP Residence Construct.
Dezvoltatorul: „Familia nu a mai avut răbdare. Au luat ilegal bani pe clauza penală”
7IAȘI l-a contactat pe Sorinel Pandele, administratorul firmei SMP Construct Residence pentru a explica cum s-a ajuns la executarea silită a firmei sale.
Inițial, acesta a menționat că familia care a demarat executarea nu a mai avut răbdare pentru a-și primi apartamentul conform înțelegerii semnate.
„Așa a vrut domnul Petcu. El și-a luat banii înapoi. Predarea era în funcție de intabulare și el nu a mai avut răbdare. Nu a mai dorit să facă prelungirea antecontractului și s-a ajuns la executarea directă cu clauza penală. Ne-am trezit cu banii luați din cont. I-am făcut apartamentul cum a dorit, cu gresie, cu faianță, cu toate. Dar el a vrut să cheltuie niște bani cu avocații și mi-a pătat și imaginea. Am vrut să-i dau avansul înapoi, dar el a luat și banii pe clauză. De aceea am ajuns la contestație. Pe clauză trebuia să ne dea în judecată separat, nu să ne ia așa”, a spus Sorinel Pandele.
Firma nu a respectat autorizația emisă de Primărie. Locuințe individuale vândute în loc de apartamente în regim hotelier
Firma SMP Residence Construct SRL a obținut în iulie 2023 o autorizație de la Primăria Iași pentru construirea a două imobile pe Șoseaua Nicolina, nr 141 G, proiectul „The New Mixt Concept CUG”, pentru apartamente în regim hotelier și locuințe de serviciu și spații comerciale. Un imobil era prevăzut cu spații comerciale și birouri la parte și apartamente în regim hotelier la etaje, iar celălalt imobil avea la etaj locuințe de serviciu.
„Construire 2 imobile cu spații comerț, servicii, birouri, locuințe de serviciu, apartamente în regim hotelier și împrejmuire teren proprietate, conform HCL nr 227//30.05/2022”
Pe certificatul de urbanism emis de municipalitate, în 2021 era prevăzute spații de birouri, comerț, servicii, funcțiuni mixte și alte funcțiuni asociate, pe un teren de 3.690 mp.
Autorizația prevedea două clădiri, C1 și C2, de trei etaje și etaj tehnic.
Dezvoltatorul a vândut însă imobilele de 1,2 și 3 camere ca locuințe individuale, deși acest lucru nu este permis.
Pandele: „Apartamentele pot fi folosite de cumpărători cum doresc ei, pot fi făcute în regim hotelier”
Apartamentele ridicate în regim hotelier nu pot fi vândute ca locuințele individuale. Într-un asemenea caz, pot apărea probleme. În Iași au fost cazuri în care s-au făcut plângeri penale și s-au desființat lucrări care nu au respectat autorizația, apart-hotelurile fiind transformate în locuințe individuale.
Legea 50/1991 privind autorizarea construcțiilor interzice schimbările de destinație din nerezidențial (hotel/servicii) în rezidențial (locuință) fără o nouă autorizație de construire. Dacă un dezvoltator dă folosința clădirii ca bloc de locuințe fără autorizație de schimbare de destinație, acesta este în ilegalitate.
Astfel, în mod legal apartamentele trecute ca regim hotelier nu pot fi vândute ca locuințe individuale.
7IAȘI l-a întrebat pe Sorinel Pandele cum a ajuns să vândă apartamente, dacă are autorizație de locuințe de serviciu și în regim hotelier.
Pandele a refuzat să răspundă la această întrebare, susținând că de fapt clienții își pot transforma locuințele în apartamente în regim hotelier.
„Apartamentele pot fi folosite de cumpărători cum doresc ei, pot fi făcute în regim hotelier”, a mai spus Sorinel Pandele.
Reclamă pe toate site-urile de profil. Apart-hotelul este doar pe hârtie
Prețul era de 1.700 euro /mp, iar apartamentele au plecat de la 68.000 de euro, conform reclamei făcute de dezvoltator.
„Un nou apartament. Un nou început. O nouă poveste care poate începe chiar aici. Clădirea C2 din cadrul complexului New Mixt Concept Cug este aproape de finalizare, iar apartamentele disponibile sunt pregătite pentru mutare imediată. Spații moderne, luminoase și bine compartimentate, create pentru confortul tău de zi cu zi”, se arată în descrierea anunțului de vânzare.
„Imaginează-ți cum începi fiecare zi într-un spațiu care îți oferă echilibru și relaxare, iar seara te întorci acasă într-un loc care te reprezintă cu adevărat. Nu este doar un apartament, este locul unde stilul de viață modern întâlnește confortul”, se arată într-un alt anunț din 8 mai 2026.
Dezvoltatorul a construit 30 de apartamente in fiecare bloc, din care 9 apartamente cu o cameră, 18 cu două camere și 3 cu trei camere.
Firma care a ridicat cele două blocuri a declarat anul trecut o cifră de afaceri de 5.000.000 de lei și un profit de 675.000 lei, înregistrând datorii de peste 15.000.000 de lei.
Vlad ROTARU
