Cazul blocului ridicat pe șoseaua Iași – Voinești depășește orice închipuire: pentru a masca un nivel construit ilegal (fără autorizație), demisolul a fost ascuns în spatele unui zid fals realizat din placaj de lemn (OSB). Peste acest zid s-a aplicat un var decorativ, creându-se astfel impresia că structura face parte din bloc, o consolă care împrejmuiește clădirea.
Blocul a fost ridicat de Gradena Rezidențial SRL, o firmă deținută în acte de o femeie de 65 de ani, dar administrată în realitate de către Lucian Tudorachi, om de afaceri asociat cu familia lui Costel Alexe în alte proiecte imobiliare.
Firma a construit și un etaj în plus peste blocul care primise inițial autorizație pentru doar trei niveluri: P+2E. La mai bine de trei ani după ce l-a amendat pentru că a construit ilegal și a cerut în instanță demolarea, Primăria Iași a eliberat o autorizație de construire pentru intrare în legalitate, care este însă ilegală. Nu respectă regulamentul de urbanism, adică un PUZ aprobat de Consiliul Local în 2019. Planul Urbanistic prevedea un regim de înălțime nu mai mare de două etaje, maxim 9 metri. Autorizația emisă în septembrie 2024 este pentru un bloc cu trei etaje și cu o înălțime de 13,5 metri. Valabilitatea PUZ-ului expirase din februarie 2024, cu șase luni înainte de eliberarea autorizației. Derogările acordate de către Primărie dezvoltatorului sunt ilegale.
În februarie 2025, Primăria Iași a eliberat și certificatul de atestare a edificării, documentul în baza căruia blocul poate fi intabulat și fără de care dezvoltatorul nu putea încheia contracte de vânzare-cumpărare. Atât autorizația cât și certificatul de edificare au fost semnate de către primarul Mihai Chirica.
De trei ani, Primăria Iași și firma Gradena Rezidențial SRL se luptă prin instanțele de judecată. Litigiile s-au stins brusc, părțile s-au împăcat. Pe de o parte, municipalitatea a deschis un proces prin care cerea judecătorilor să încuviințeze demolarea unui etaj construit ilegal pe un teren aflat la marginea Șoselei Iași – Voinești, în zona Galata. De cealaltă parte, societatea comercială a dat în judecată Primăria Iași, solicitând Tribunalului să oblige instituția să elibereze o autorizație de construire pentru intrare în legalitate. Părea o situație fără ieșire, deoarece blocul avea trei etaje în loc de două autorizate. În plus, un PUZ aprobat de Consiliul Local în 2019 chiar la solicitarea firmei Gradena Rezidențial reglementa regimul de înălțime la maxim 9 metri, parter și două etaje. Cum legea interzice realizarea unui alt PUZ pentru intrarea în leglitate, sfârșitul previzibil era o decizie de demolare a celui de al treilea etaj.
Finalul afacerii nu a fost însă cel așteptat. O serie de documente ilegale eliberate de Primăria Iași și de falsuri incredibile au făcut ca dezvoltatorul Gradena Rezidențial SRL să-și rezolve problemele juridice care o împiedicau să intabuleze blocul, să încheie contracte de vânzare-cumpărare și să încaseze sute de mii de euro.
În acte, Gradena Rezidențial SRL este deținută de către Marcela Iosub, o pensionară din Iași în vârstă de 65 de ani. Însă, toate demersurile legate de proiectele imobiliare ale firmei sunt efectuate de către omul de afaceri Lucian Tudorachi, care administrează firma cu puteri depline în baza unei împuterniciri. De altfel, cele mai multe dintre documentele firmei intrate în circuit administrativ poartă semnătura acestuia.
Un nivel construit ilegal acoperit cu pereți falși din placaj
Cea mai flagrantă dovadă a escrocheriei imobiliare la care a achesat și Primăria Iași prin documentele eliberate în fals este modul în care a fost acoperit demisolul blocului, un nivel construit ilegal. Acesta a fost acoperit cu o structură realizată din placaj OSB, un material ieftin care se folosește la amenajările interioare. Peste această structură din placaj a fost așternut var decorativ de aceeași culoare cu cea de pe fațada blocului. Din exterior, pare o consolă care înconjoară blocul până la cota zero a solului. În spatele acestor pereți se ascunde de fapt un demisol în care au fost amenajate spații.
De ce a fost necesar acest tertip? Dosarele în baza cărora sunt eliberate procesele-verbale de recepție la terminarea lucrărilor și certificatele de atestare a edificării conțin fotografii care trebuie să dovedească că situația menționată în acte corespunde cu realitatea.
Pe 20 ianuarie 2025 a fost eliberat procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Câteva zile mai târziu, pe 3 februarie 2025, Primăria Iași a eliberat și certificatul de atestare a edifcării clădirii, document în vaza căruia Oficiul de Cadasrtru intabulează un imobil. Certificatul a fost semnat de către primarul Mihai Chirica, arhitectul-șef de la acea vreme Ioan Munteanu și a fost întocmit de către inspectorul Mircea Nedelcu, după cum reiese din informațiile publicate pe site-ul Primăriei Iași.
Conform primei autorizații obținute în 2019 de către Gradena Rezidențial SRL, blocul de pe strada Iași – Voinești trebuia să aibă parter și două etaje (P+2E). Cu toate acestea, dezvoltatorul a profitat de configurația terenului cu diferență de nivel, și a construit și demisol. Blocul a crescut și cu încă un etaj, al treilea. În total, două niveluri în plus, fără autorizație.
Cea de a doua autorizație de construire, eliberată în septembrie 2024 de Primăria Iași, autorizează în mod ilegal cel de al treilea etaj dar în loc de demisol autorizează un subsol tehnic (Sth). De aceea, dezvoltatorul a recurs la acel tertip, de a acoperi demisolul cu pereți falși.
„Subsolul este un nivel aflat în totalitate sub cota zero, în vreme ce demisolul doar parțial. În plus, suprafața amenajată la demisol este luată în calcul atunci când sunt stabiliți coeficienții urbanistici (CUT – coeficient de utilizare a terenului), în vreme ce subsolul nu este inclus în calcule atunci când este vorba despre un subsol tehnic, cum este în cazul de față”, a explicat un specialist în urbanism consultat de 7IAȘI.
Peste structura de preței falși care înconjoară blocul a fost așternut un strat de piatră decorativă. În timp, placajul a cedat sub presiunea peitrelor și structura a început să se prăbușească. Escrocheria sare în ochi, se vede cu ochiul liber.
Planul Urbanistic: maxim două etaje, maxim 9 metri. Derogarea este ilegală
Specialistul consultat de 7IAȘI susține că problemele de legalitate a autorizației eliberată de către Primăria Iași în septembrie 2024 sunt imense. Pe lângă faptul că Primăria Iași nu a ținut cont de prevederile din regulamentul de urbanism, autorizația a fost acordată în baza unui PUZ care nu mai este valabil.
„O situație incredibil de gravă mi se pare faptul că Primăria s-a raportat la un PUZ care nu mai este valabil. În hotărârea Consiliului Local prin care a fost aprobat acest PUZ scrie negru pe alb că valabilitatea este de 5 ani. A fost aprobat în fabruarie 2019. Deci, în februarie 2024 a expirat. Autorizația a fost eliberată la 6 – 7 luni după expirarea PUZ-ului”, a explicat acesta.
În plus, specialistul consultat de redacție atrage atenția asupra faptului că Primăria Iași nu se poate prevala de situațiile prevăzute din lege, așa-zisele derogări, în care pentru unele clădiri, poate fi autorizat un etaj în plus, în limita a 20% din suprafața construită inițial.
„Sunt situații în care se pot efectua supraetajări în limita a 20% din suprafața construită desfășurată și doar cu un etaj suplimentar. În cazul de față, clădirea având inițial P+2E, procentul de 20% nu înseamnă un etaj.
Chiar și așa, procedura prevede că etajul suplimentar putea fi autorizat doar după finalizarea lucrărilor în formă inițială și intabularea clădirii. După finalizarea acestor proceduri, dezvoltatorul mai putea cere un etaj”, a explicat specialistul în urbanism consultat de 7IAȘI.
În urma acestor tertipuri, dezvoltatorul a crescut artificial și ilegal coeficienții urbanistici. Prima autorizație prevedea un CUT de 0,9. În a doua autorizație, cea eliberată în septembrie 2024, CUT a crescut la 1,199. Dar, dacă calculul include și demisolul construit ilegal și menționat în acte drept subsol-tehnic, CUT crește la 1,49. Asta se traduce în aproximativ 550 metri pătrați de construcție în plus și încasări suplimentare de sute de mii de euro.
Dezvoltatorul, asociat în imobiliare cu familia lui Costel Alexe
Gradena Rezidențial SRL a fost înființată în 2017 de către Marcela Iosub, o pensionară în vârstă de 62 de ani. Însă, în realitate societatea este administrată de către Lucian Tudorachi, patronul Acord Imobiliare, dar și de fiul acesteia, Cristian Constantin Iosub. Femeia a emis pe numele celor doi o procură prin care le conferă acestora puteri depline legate de administrarea patrimoniului societății.
Numele lui Lucian Tudorachi apare alături de cel al lui Alexandru Dura, cumnatul președintelui Consiliului Județean, în alte două firme cu activitate în zona imobiliară. Este vorba despre Acord Residence (asociați: Alexandru Dura, Virgil Laurențiu Istrate și Lucian Tudorachi) și ACD Grup ( asociați: Alexandru Dura, Virgil Laurențiu Istrate și Lucian Tudorachi). De altfel site-ul www.acordimobiliare.ro este dedicat în intergralitate proiectelor Roca Vilas și Roca Residence, în care este implicat direct Alexandru Dura, căsătorit cu Adina, sora lui Costel Alexe.
Începând cu anul 2017, firma Gradena Rezidential SRL a mai ridicat în Valea Adâncă, pe teritoriul comunei Miroslava, un complex de blocuri. Primele autorizații au fost obținute pe numele lui Costel și Marcela Iosub și au fost ulterior cesionate către societate.
Cronologia afacerii Gradena Rezidențial
Pe 28 februarie 2019, Planul Urbanistic Zonal este aprobat de către Consiliul Local cu următorii indicatori urbanistici: „Hmax = 9,00 m masurata de la cota ±0,00 la cornisa, Regim de inaltime D+P+2E; POT max = 30 %; CUT max = 0,9 mp.ADC/mp.teren; Spatii verzi minim 30%”
La data de 1 octombrie 2019, este emisă prima autorizațiee de construire pe care dezvoltatorul nu a respectat-o: „POT = max 29,97%, CUT = max 0,89 mp.ADC/mp.teren, H max =9,00 m , regim de inaltime P+2E, Ac=276,94 mp, Adc=830,82 mp, Su= 666,00 mp. Nr. unitati locative: 12 apartamente ( 1 ap. cu o camera, 5 ap. cu doua camere, 6 ap. cu trei camere,), birouri, sp. tehnice, sp. depozitare si sp. comercial. Locuri de parcare propuse= 12 locuri supraterane”
După doi ani, pe 30 septembrie 2021: Poliția Locală a constatat încălcarea autorizației de construire și a amendat Gradena Rezidențial SRL cu suma de 10.000 de lei. De asemenea a fost dispusă sistarea lucrărilor și obținerea unei noi autorizații, „dacă normele urbanistice permit”, până la data de 1 aprilie 2022
Un an mai târziu, pe 25 octombrie 2022, Primăria Municipiului Iași introduce la Judecătoria Iași o acțiune pentru desființare lucrări executate fără autorizație.
Abia după încă un an, la data de 19 septembrie 2023, Gradena Rezidențial SRL a înregistrat la primăriei solicitare pentru emiterea unei noi autorizații de construire pentru intrare în leglitate.
În februarie 2024, Gradena Rezidențial SRL acționează în judecată Primăria Iași, solicitând Tribunalului Iași să oblige municipalitatea să elibereze autorizația de construire.
Pe 17 septembrie 2024, Primăria Iași eliberează autorizația de construire pentru intrare în leglitate cu alți indicatori urbanistici care încalcă PUZ-ul aprobat în 2019: „Regim de inaltime =Sth+P+3E; P.O.T. =29,97%, C.U.T. =1,199 mp.ADC/mp.teren”
Pe 20 ianuarie 2025 este întocmit procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Pe 3 februarie 2025, Primăria Iași a eliberat certificatul de atestare a edificării blocului
Final: procesele dintre Primărie și firma Gradena Rezidențial SRL s-au stins pentru că după eliberarea autorizației de intrare în legalitate au rămas fără obiect.
Tudor LEAHU
