Mafia Imobiliară pe ritmuri de manele: 13 etaje în plus! „Milioane fără număr, fără număr”!

@ Tun imobiliar cu 40 de milioane de euro pe masă! @ Regulile de Urbanism au fost schimbate din pix pentru un proiect imobiliar din cartierul Dacia care prevede construirea a 7 blocuri având între 13 și 21 niveluri supraterane, unde vor fi amenajate peste 1.200 de apartamente @ Șmecheriile și ingineriile făcute în procedura de aprobare au crescut  ilegal, de peste 5 ori, suprafața construită a proiectului, iar profitul estimat al dezvoltatorului crește de la 6-7 milioane de euro la peste 40 de milioane de euro @ În Certificatul de Urbanism emis pentru întocmirea PUZ scrie negru pe alb: „regim de înălțime: maxim 9 metri” @ S-a autorizat altceva: înălțimea celei mai mari clădiri depășește 75 m, de cinci ori mai mult decât orice alt bloc existent în zonă acum @ În documentația PUZ se menționează că, „regimul de înălțime va rezulta din înălțimea medie a zonei, fără ca diferența de înălțime să depășească cu mai mult de două niveluri clădirile imediat învecinate” @ Clădirile învecinate cu noul proiect imobiliar au o înălțime de P+4, ceea ce ar însemna ca blocurile să aibă regimul de înălțime P+6 @ S-a autorizat altceva: 18 etaje @ În faza PUZ, beneficiarul real al investiției a acționat camuflat, sub umbrela societății fostului deputat Traian Dobre, Comat SA, proprietarul terenului @ Autorizația a fost însă emisă pe firma Sun Residence SRL, deținută de Daniel Mihai și Ioan Mihai Mai

După alegerile locale din 2020, Mihai Chirica a preluat toate atribuțiile legate de urbanism, de la semnarea certificatelor de urbanism, la autorizații și până la edificarea și recepția clădirilor. Toți funcționarii din acest lanț îi dau direct socoteală. Și a preluat aceste atribuții nu pentru a face curățenie, ci, din câte se pare, pentru a perpetua practicile mafiote instituite în ultimii ani sub o singură umbrelă. Dosarele penale instrumentate de DNA sau DIICOT nu l-au speriat pe Mihai Chirica, astfel că în septembrie 2021 primarul Iașului a girat un nou proiect imobiliar ilegal. În cartierul Dacia, pe platforma de la Comat, va răsări un nou cartier cu 7 clădiri având între 13 și 21 niveluri supraterane, unde vor fi amenajate peste 1.200 de apartamente. Născut în epoca de haiducie a triou-lui Chirica-Harabagiu-Mustiață, proiectul avizat pe furiș, ferit de ochii vecinilor, colcăie de ilegalități și șmecherii. Mare parte din documente sunt ținute la secret de funcționarii Primăriei, deși toate sunt de interes public. Documentația PUZ, aprobată în Consiliul Local în anul 2020, și autorizația emisă de Primăria Iași se bazează pe un șir lung de ilegalități la care funcționarii și demnitarii din Palatul Roznovanu sunt complici. Am identificat, la o primă lectură a documentelor, nu mai puțin de 8 nereguli grave la care funcționarii de la Urbanism, consilierii locali membri ai Comisiei de Urbanism, arhitectul șef Alexandru Mustiață, viceprimarul Gabriel Harabagiu și primarul Mihai Chirica au închis ochii. Pe parcursul aprobării documentațiilor, beneficiarul real al investiției a acționat camuflat, sub umbrela societății fostului deputat Traian Dobre, proprietarul terenului. În septembrie 2021, autorizația a fost emisă direct către dezvoltator, firma Sun Residence SRL, societate deținută de Mihai Daniel și Mai Mihai Ioan. Șmecheriile și ingineriile făcute în procedura de aprobare au crescut  ilegal, de peste 5 ori, suprafața construită a proiectului, iar profitul estimat al dezvoltatorului crește de la 6-7 milioane de euro la peste 40 de milioane de euro! 7IAȘI publică o anchetă jurnalistică, structurată în două părți, prin care vă prezintă cum funcționează Mafia Urbanismului și cum se fac milioanele de euro cu complicitatea funcționarilor și conducerii Primăriei Iași.

Proiectul Sun Residence

Proiectul de la Comat presupune construirea a 7 imobile cu înălțimi diferite, respectiv 6 imobile Parter + Mezanin + 10 etaje + etaj tehnic și unul cu regimul P+M+18 etaje+etaj tehnic. Înălțimea celei mai mari clădiri va depăși 75 m, de cinci ori mai mult decât orice alt bloc existent în zonă acum. Suprafața terenului pe care va fi construit proiectul este de peste 22.000 mp, iar suprafața construită va fi de 7.900 mp. Suprafața desfășurată a clădirilor va fi de aproximativ 90.000 mp. Conform proiectului, parterul și mezaninul clădirilor vor avea funcțiuni de spații comerciale și birouri, restul fiind alocat celor aproximativ 1.200 de apartamente. În ședința din aprilie 2020, Consiliul Local a aprobat Planul Urbanistic Zonal (PUZ) pentru acest proiect, iar în septembrie 2021, primarul Mihai Chirica a semnat autorizația de construire pentru primele două clădiri din complex. Cum s-a ajuns la aceste cifre și ce s-a întâmplat pe circuitul de aprobare a proiectului?

Nerespectarea prevederilor din Certificatul de Urbanism

Orice proiect începe procedural prin emiterea unui certificat de urbanism în care Primăria menționează condițiile în care se poate construi pe terenul respectiv: funcționalitatea clădirilor, suprafața construită, regimul de înălțime, etc. Documentele care se întocmesc ulterior trebuie să respecte condițiile menționate în acest document. În cazul proiectului Sun Residence, condițiile tehnice specificate în certificatul de urbanism nu au fost respectate. În CU nr. 3780 din 8 noiembrie 2018, emis pentru întocmire PUZ ansamblu rezidențial, la capitolul ”regimul tehnic” se menționează că înălțimea maximă admisă a clădirilor este de 9 metri! În documentația PUZ, cuvântul ”maxim” care restricționa regimul de înălțime, se transformă din pix în ”minim”. Astfel, înălțimea la atic a clădirilor  a fost reglementată între ”minim 9 metri și maxim 75 metri, etajul tehnic adaugându-se la înălțimea maximă prevăzută”. Adică, cea mai înaltă clădire va avea aproximativ 78 metri. Această documentație a trecut de mai multe ori prin mâinile funcționarilor și demnitarilor (primar, viceprimar) care au întocmit și semnat inițial certificatul de urbanism. Oare chiar nu au văzut această diferență de la maxim 9 metri la maxim 75 metri?!

În aceeași documentație PUZ se menționează că, „regimul de înălțime va rezulta din înălțimea medie a zonei, fără ca diferența de înălțime să depășească cu mai mult de două niveluri clădirile imediat învecinate”! Clădirile învecinate cu noul proiect imobiliar au o înălțime de P+4, ceea ce ar însemna ca blocurile dezvoltatorului Daniel Mihai să aibă regimul de înălțime P+6. Aceeași funcționari nu au sesizat iarăși ”o mică diferență”: de la 6 etaje la 18 etaje cât i-au fost aprobate dezvoltatorului! Arhitectul șef sau consilierii din comisia de urbanism nu au văzut clădirile de trei ori mai mari decât era permis?!

Avizului emis de Poliția Rutieră, ignorat

Într-un oraș sufocat de traficul infernal, proiectele imobiliare noi trebuie să vină cu soluții prin care nu aglomerează și mai mult arterele adiacente. De aceea, în procedura de avizare, este introdusă și Poliția Rutieră care se pronunță cu privire la soluțiile de circulație propuse prin proiect. În cazul nostru, Poliția a emis un aviz favoravil pentru PUZ-ul de la Comat, însă condiționat de implementarea mai multor modificări la proiect.  Două dintre condițiile impuse de Poliția Rutieră, care sunt și cele mai importante, nu se regăsesc în proiectul PUZ supus aprobării Consiliului Local. Potrivit avizului, Poliția Rutieră solicită ca ”racordul în drumul public să se realizeze cu benzi de circulație suplimentare, cel puțin pe latura de est, cea în aliniament cu str. Sergent Grigore Ioan”. Acest lucru însemna ca porțiunea de stradă între bariera de la Comat și strada Tabacului să fie lărgită la 3 benzi, investiție ce ar fi trebuit să se facă de către dezvoltator din fonduri proprii. De asemenea, prin același aviz, Poliția propune ”desființarea accesului din proximitatea trecerii la nivel cu calea ferată, aceasta neîndeplinind condițiile minime de siguranță rutieră”! Niciuna dintre aceste condiții impuse prin avizul Poliției Rutiere nu au fost incluse în proiectul PUZ, membrii comisiei de urbanism ignorând aceste aspecte. Dezvoltatorul nu va fi obligat să realizeze o bandă suplimentară de circulație, iar accesul din proximitatea barierei nu a fost desființat. Traficul în zonă  se va desfășura pe aceleași străzi subdimensionate, pe care vor circula cel puțin 1.200 de mașini în plus!

Jonglerii cu distanțele dintre clădiri

Conform documentației PUZ, partea scrisă, ”distanțele minime acceptate sunt egale cu jumătate din înălțimea la cornișă a clădirii celei mai înalte, dar nu mai puțin de 3 m”. Proiectul Sun Residence conține 7 clădiri de diverse dimensiuni, dintre care 6 imobile cu înălțimea de 45 m și una cu înălțimea maximă de 75 m.  Conform PUZ-ului aprobat, distanța între clădirile mai mici ar trebui să fie de minim 22,5 m, iar față de blocul cel mai înalt de minim 37,5 m. Planșa desenată, care face parte din PUZ, arată că niciuna dintre distanțele dintre clădiri nu îndeplinește condiția minimă enunțată în partea scrisă. Clădirea cea mai înaltă se află la maxim 25 m față de oricare alt bloc învecinat, iar în unele cazuri chiar la 20 m! Între clădirile  cu 10 etaje distanța nu depășește 20 m! Cum este posibil ca funcționarii și arhitectul șef să aibă asemenea scăpări și să nu observe aceste diferențe?! Să luăm un simplu exemplu: o clădire care are acum amprenta la sol 20 m X 30 m ar fi trebuit să aibă cu 2-3 metri mai puțin pe fiecare latură. Cei 2-3 metri ”furați” pe fiecare latură a clădirii înseamnă între 100 și 150 mp construiți! Adică 2-3 apartamente pe fiecare etaj. Înmulțiți cu cele 10 etaje ale clădirii și veți vedea cum dintr-o simplă șmecherie se nasc 20-30 de apartamente în plus într-un singur bloc! La un complex de o asemenea anvergură, estimarea este că sunt cel puțin 150 de apartamente obținute în plus prin această jonglerie pe care toți se prefac că nu o observă!

Miza enormă a ilegalităților: 35.000.000 euro în plus

De ce toate aceste ilegalități? Simplu! Pentru că e vorba de bani! Foarte mulți bani! Dezvoltatorul dorește să-și maximizeze investiția și să obțină un profit cât mai mare. Orice modificare într-un proiect de o asmenea anvergură se traduce în sute de mii de euro sau chiar milioane! Se trage de clădire în stânga și în dreapta și apoi în sus și astfel se mărește suprafața construită cu mult peste ce permite legea și reglementările locale. Gândiți-vă la calculul de mai sus: 100-150 mp construiți în plus pe fiecare nivel, la un bloc cu 12 niveluri cum e cel din exemplu, înseamnă un profit suplimentar pentru dezvoltator de cel puțin 1 milion de euro! Pe fiecare clădire! Sau gândiți-vă la faptul că, conform certificatului de urbanism, dezvoltatorul putea construi maxim P+2, adică vreo 20.000 mp de clădiri, și nu 90.000 mp cum i-au aprobat Chirica și ai săi. 70.000 de metri pătrați de clădiri, la un profit minimal de 500 euro/mp sunt cel puțin 35.000.000 de euro pe care dezvoltatorul îi câștigă cu complicitatea funcționarilor din Primăria Iași!

Rareș Neamțu