Taxa de exclusivitate pe care unele agenții imobiliare o impun clienților ascunde capcane nebănuite. Unei familii i se solicită 25.000 de euro, deși agenția imobiliară nu a intermediat propriu zis vânzarea unei case de pe strada Tudor Neculai. Proprietarii imobilului au găsit un client, însă după ce semnase cu agenția Viva Real Estate SRL un contract cu o clauză de exclusivitate inclusă. În cele din urmă, proprietarii au vândut imobilul fără sprijinul agenției, însă aceasta din urmă susține că vânzarea s-a făcut după promovarea anunțurilor prin intermediul său. Situația se va tranșa în instanță, firma de imobiliare a deschis un proces împotriva clientului.
Agenția susține că a fost încheiat un contract de exclusivitate, ceea ce face ca vânzătorul casei să fie obligat să înstrăineze imobilul doar prin agenție. „Elementul specific al acestui contract este dat de caracterul de reprezentare exclusivă care conferă părților drepturi şi obligații specifice”, susțin reprezentanții agenției.
Într-un alt caz, aceeași agenție solicită 5.000 de euro de la un alt ieșean care a denunțat contractul înainte să vândă apartamentul din Valea Lupului.
Agenția Viva Real Estate SRL îi cere unui client, Liliana L., peste 76.000 lei (15.000 de euro), sumă reprezentată de comisionul contractual încheiat pentru vânzarea unei case din strada Strugurilor, zona Tudor Neculai. La această sumă se adaugă aproape 43.000 lei (aproape 9.000 euro), drept penalități de întârziere de 0,5% pe zi pentru perioada cuprinsă între noiembrie 2025 și martie 2026, de la semnarea contractului până la introducerea acțiunii în instanță. Liliana L. și soțul său au vândut o casă unei alte persoane fără a mai apela la agenția imobiliară, deși cele două părți aveau semnat un contract de reprezentare.
Vânzătorul și cumpărătorul nu s-au întâlnit prin agenție. Firma cere banii pentru o „exclusivitate” semnată cu primul proprietar
Deși agenția nu i-a pus față în față pe proprietar și pe cumpărător, aceasta solicită plata comisionului integral. În plus, pretenția pentru cei 25.000 de euro se bazează pe interpretarea abuzivă a clauzei de exclusivitate semnată cu vânzătorul imobilului.
„ Elementul specific al acestui contract este dat de caracterul de reprezentare exclusivă care conferă părților drepturi şi obligații specifice. Printre obligațiile asumate de societate, pe are şi le-a respectat în integralitate, enumerăm cu titlu exemplificativ următoarele: obligația de promovare, cu prioritate, a imobilului ce face obiectul contractului, asigurarea şi suportarea pe propria cheltuială a unui pachet de promovare extins si bine determinat, acordarea de consultanță imobiliară etc”, arată reprezentanții agenției imobiliare.
Agenția cere 2% din valoarea tranzacției de 750.000 de euro. „Tur virtual al imobilului postat în cadrul anunțului publicitar”
Viva Real Estate SRL cere plata comisionului de 2% din valoarea tranzacției de 750.000 de euro, susținând că a investit în promovarea anunțului de vânzare pe site-urile de specialitate.
„Exclusivitatea, din perspectiva agenției imobiliare, presupune ca agenția să îi acorde întâietate beneficiarului cu care a contractat o astfel de clauză şi să îi aloce resurse şi servicii suplimentare, oferind un tratament preferențial față de ceilalți clienți are nu beneficiază de o atare stipulație contractuală. Această exclusivitate este materializată în sarcina agentului, potrivit cărora prestatorul se obligă să promoveze cu prioritate. Drept urmare, o astfel de clauză comportă o serie de cheltuieli într-un cuantum ridicat, astfel încât vânzarea imobilului promovat de reclamantă nu poate fi făcută fără a achita un comision propus în contract și negociat de către părți. Este deosebit de relevant anunțul publicitar postat de către agenție, precum şi factura de unde rezultă ca am achiziționat servicii pentru crearea unui tur virtual al imobilului deținut de pârâtă, care a fost postat în cadrul anunțului publicitar. Conversațiile purtate între părți evidențiază faptul că agenția imobiliară și-a îndeplinit neîndoielnic obligațiile contractuale asumate”, arată reprezentanții Viva Real Estate SRL.
Agenție imobiliară cu doi angajați și profit negativ
Viva Real Estate a fost înfințată în 2017. În 2024, anul ultimului bilanț contabil, a avut o cifră de afaceri de aproape 300.000 lei, un profit negativ de 71.000 lei și a înregistrat datorii de peste 215.000 lei. Firma este administrată de Cătălin Gheorghe Năstase și a raportat doar doi angajați.
Casa a stat cinci luni la vânzare
În cererea de chemare în judecată, agenția susține că orice operațiune privind imobilul trebuie făcută prin intermediul său, dat fiind exclusivitatea trecută în contractual din iulie 2025. Administratorii agenției susțin că clienta a vândut clădirea în noiembrie 2025, fără a mai solicita serviciile lor:
„Beneficiarul serviciilor prestate de reclamantă a încălcat atât obligația de exclusivitate – constând în vânzarea imobilułui strict prin intermediul agenției imobiliare, dar şi obligația de plată a comisionului”.
Contractul cu agenția a fost paraft în iulie 2025, iar în 11 noiembrie, clădirea din strada Aleea Tudor Neculai a fost vândută către altă familie.
Amenințată cu executarea silită
În plus, Viva Real Estate SRL a susținut că se poate ajunge la executarea silită pentru nerespectarea contractului.
„Înstrăinarea s-a înfăptuit doar după ce agenția imobiliară a efectuat deja activitățile de promovare, îndeplinindu-şi astfel atribuțiile contractuale. Prin urmare, putem considera că vânzarea s-a realizat numai ca urmare a intermedierii efectuate până la acel moment de către reclamantă”, mai arată reprezentanții agenției imobiliare.
Agent imobiliar din Iași: „În 99% din cazuri clienții „sar” agenția”
7IAȘI a solicitat părerea unui agent imobiliar din municipiu referitor la astfel de situații. Acesta a precizat că sunt situații în care clienții vin și se interesează de oferte și apoi caută să negocieze direct cu vânzătorii. În cazul Viva Real Estate, dacă este un contract între părți, acesta ar trebui respectat.
„Este o înțelegere care diferă de la agenție la agenție. Probabil agenția vrea să arate că a muncit, că și-a făcut treaba și că a investit ceva bani pentru a căuta clienții. În 99% din cazuri clienții sar agenția, asta e tendința. E și o practică, când clientul vine cu suma lui, agenția pune un alt preț și fiecare iese în câștig, banii venind de la cumpărătorul final. Treaba este undeva la mijloc. Cât timp este un contract, acesta trebuie respectat”, a menționat agentul imobiliar consultat de 7IAȘI.
Avocat ieșean: „Agenția și-a luat o plasă de siguranță”
Am solicitat și punctul de vedere al unui avocat ieșean, specializat în astfel de contracte și litigii. Acesta a precizat că atât timp cât există un contract, agenția imobiliară este acoperită.
„Se poate semna orice. Agenția și-a luat o plasă de siguranță, nu cred că pretinde un comision pe degeaba. Agențiile se protejează și de alte agenții. Clienții trebuie să citească cu atenție toate detaliile din contract dacă vor să evite astfel de situații”, a menționat avocatul consultat de 7IAȘI.
Viva Real Estate cere 5.000 de euro de la un alt ieșean care nu a mai vrut să lucreze cu agenția
Într-o altă speță, Viva Real Estate cere 18.810 lei (aproape 3.690 euro- comision) și alți 8.000 lei drept penalități de întârziere pentru un caz similar. Viva Real Estate susține că Gabriel O. nu a mai plătit comisionul pentru un apartament vândut în Valea Lupului. Clientul avea contract cu agenția, însă a vândut imobilul direct. Agenția a cerut 3 la sută din 123.000 de euro, cu cât a fost înstrăinat apartamentul.
Gabriel O. denunțase însă contractual încheiat cu Viva Real Estate înainte să vândă apartamentul, lucru pe care agenția imobiliară nu-l mai recunoaște. Nici în acest caz agenția nu a găsit cumpărătorul, ci doar a postat anunțul în mediul on-line.
Clientul a denunțat contractul
Agenția susține că la începutul lunii noiembrie, vânzătorul a transmis agenției o adresă privind denunțarea unilaterală a contractului, invocând dorința de a nu mai vinde apartamentul:
„Or, ținând seama de faptul că înstrăinarea a fost înscrisă în cartea funciară la data de 08.12.2025, înțelegem că momentul denunțării coincide cu momentul înțelegerii dintre pârât și terțul cumpărător. Practic, pârâtul a premeditat intenția de a eluda obligațiile pe care şi le-a asumat în contract, încercând în mod injust să nu-şi achite datoriile către subscrisa”
În aceste condiții, Viva Real Estate a apelat la instanță, considerând că nu și-a luat comisionul, conform contractului încheiat între părți.
„Efectuarea obligației de promovare rezultă în mod neechivoc din conversațiile purtate între părți prin intermediul platformei Whatsapp, pârâtului fiindu-i transmise anunțurile de promovare a imobilului pe care intenționa să îl vândă. De asemenea, conversațiile între părți evidențiază şi îndeplinirea obligației de informare a clientului, administratorul reclamantei oferind toate îndrumările şi sfaturile necesare executării contractului”, au susținut reprezentanții agenției în cererea de chemare în judecată.
