Proprietarii din blocul C4 al complexului rezidențial Silk District țin în șah de doi ani de zile pe dezvoltatorul proiectului imobiliar. Deși lupta cu o companie care are în spate un fond de investiții cu resurse de ordinul miliardelor de euro pare un demers sortit eșecului, Asociația de Proprietari a blocului C4 din Silk District pare să nu aibă nicio problemă într-un conflict cu mize de zeci de mii de euro. Litigiul dintre cele două părți a pornit de la refuzul Asociației de Proprietari de a accepta contractul de administrare propus de dezvoltator și, ulterior, de la refuzul de a plăti facturi de aproximativ 90.000 de lei pentru spațiile comune. După doi ani de presiuni și acuzații reciproce, niciuna dintre părți nu a cedat și astfel s-a ajuns la proces. Miza procesului depășește acum suma în sine invocată în cererea de chemare în judecată, întrucât dezvoltatorul a solicitat și pronunțarea unei hotărâri care să consfințească dreptul de a factura costurile de întreținere a spațiilor și echipamentelor comune din Silk District.
După finalizarea și intabularea blocului C4 din Silk District, începând cu anul 2024, dezvoltatorul a încheiat cu clienții contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor. Documentele notariale prevedeau clauze clare privind administrarea imobilelor de către o companie afiliată PK Ebony, dezvoltatorul proiectului, și suportarea de către viitorii proprietari a cheltuielilor aferente spațiilor și echipamentelor comune din complex (drumuri, trotuare, iluminat, bazine de apă, spații verzi etc.), denumite generic Proiectul de Infrastructură și Utilități.
După cumpărarea apartamentelor, în august 2024 a fost constituită Asociația de proprietari a blocului C4. Potrivit dezvoltatorului, prin actele de înființare (statut), Asociația a confirmat și a preluat obligația de plată a cheltuielilor comune descrisă în contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu proprietarii.
Însă, ulterior, în cadrul ședințelor Adunărilor Generale, proprietarii din blocul C4 s-au pronunțat împotriva încheierii unui contract de administrare a imobilului cu compania afiliată dezvoltatorului și împotriva semnării acordului de refacturare a cheltuielilor Proiectului de Infrastructură și Utilități.
Asociația a încheiat un contract de administrare a blocului cu o altă companie autorizată, pe care a mandatat-o să negocieze cu dezvoltatorul separarea rețelelor de utilități față de celelalte clădiri ale complexului, astfel încât să nu mai depindă în niciun fel de compania PK Ebony.
După mai multe luni de negocieri, acuze, presiuni și condiționări reciproce, în mai 2025, între PK Ebony și Asociația de proprietari s-a semnat un acord de refacturare care prevede suportarea de către locatarii blocului C4, pe lângă costurile consumurilor proprii legate de apă, canalizare și energie electrică, și a unor cheltuieli comune legate de iluminatul public și întreținerea spațiilor verzi din complex.
Ulterior, în baza acestui acord, PK Ebony a emis către Asociație cinci facturi în cuantum de 88.595 de lei, care cuprindeau și decontul unor cheltuieli privind paza, salubrizarea sau dezăpezirea spațiilor comune, întreținerea/mentenanța echipamentelor aferente pompelor bazinelor de apă etc.
Reprezentanții Asociației i-au comunicat dezvoltatorului că refuză plata sumelor facturate până când vor avea drept de decizie/coproprietate asupra bunurilor componente ale Proiectului de Infrastructură și Utilități și au reiterat separarea rețelelor de utilități pentru a deveni independenți.
Reprezentanții Silk acuză faptul că Asociația de proprietari încearcă să obțină mai multe beneficii proprii care privesc condominiul față de cele ale proprietarilor, iar condiționarea plății de aceste beneficii reprezintă o constrângere pentru renegocierea contractelor de vânzare-cumpărare în baza cărora proprietarii au dobândit locuințele.
Beneficii fără obligații?!
În cererea de chemare în judecată, avocatul companiei PK Ebony susține că proprietarii din blocul C4 al proiectului Silk District refuză să-și achite obligațiile de plată privind întreținerea spațiilor comune.
Reprezentanții dezvoltatorului arată că, deși proprietarii blocului C4 au beneficiat de serviciile de întreținere a spațiilor comune (pază, salubrizare și dezăpezire, iluminat, mentenanță echipamente, impozite/taxe etc.), aceștia refuză să achite cota de participare la costuri. Sumele au fost achitate de către PK Ebony către prestatorii de servicii sau către autorități și apoi au fost refacturate către Asociația de proprietari conform contractului de administrare și acordului de refacturare.
”Proprietarii care au dobândit dreptul de proprietate exclusivă asupra unităților lor locative individuale, dreptul de proprietate comună pe cote-părți asupra părților comune ale blocului C4 (construcția propriu-zisă și lotul de teren care a fost atribuit acestui bloc în suprafață de 7.280 mp) și dreptul neexclusiv de trecere supraterană asupra Proiectului de Infrastructură și Utilități (astfel cum acest termen este denumit în contractele de vânzare-cumpărare și care include drumul interior principal, trotuarele 1 și 2, rezervorul incendiu, stația de gaz, postul trafo și bazinul de ape pluviale) și-au asumat fiecare și obligația de rezultat de a participa la suportarea cheltuielilor aferente funcționării Proiectului de Infrastructură și Utilități”, precizează reprezentanții Silk.
Dezvoltatorul vrea expertiză, proprietarii invocă acordul bilateral
Avocații dezvoltatorului cer instanței realizarea unei expertize judiciare care să stabilească atât cota de participare la cheltuielile comune ale proprietarilor din blocul C4, cât și cuantumul acestora, determinat pe baza documentelor contabile înregistrate în contabilitatea PK Ebony.
De cealaltă parte, avocatul Asociației de proprietari, Cosmin Gabriel Panaite, contrazice dezvoltatorul și spune că între părți există un acord scris care reglementează clar costurile comune pe care locatarii din blocul C4 trebuie să le suporte, prin urmare nu este necesară realizarea unei expertize.
Panaite arată că Asociația a contestat facturile emise de PK Ebony întrucât categoriile de cheltuieli facturate exced acordului scris dintre părți.
”Acordul privește exclusiv apă, canalizare, ape meteorice și energie electrică în modalitatea concretă descrisă de părți, iar nu o preluare generală a tuturor costurilor proiectului. Prin urmare, la data de 19.06.2025, singurul acord bilateral efectiv semnat între părți avea un obiect determinat și limitat, circumscris strict serviciilor de apă/canal și energie electrică rezultate din această configurație tehnică comună. Pe de altă parte, Acordul nu conține nicio clauză prin care Asociația să fi preluat costuri de administrare generală, pază, curățenie, internet, asigurări, stâlpi delimitatori, proiectare, avize sau alte cheltuieli de aceeași natură”, susține avocatul Asociației.
Hotărâre în loc de contract de administrare
Dezvoltatorul vrea să obțină prin instanță o hotărâre care să țină loc de acord de refacturare. PK Ebony cere judecătorilor să constate că Asociația trebuie să participe la toate cheltuielile de întreținere a spațiilor comune, întrucât beneficiază de aceste servicii.
”Întreținerea componentelor care fac parte din Proiectul de Infrastructură și Utilități (drumuri, trotuare, stație de pompare gaze, bazin apă incendiu, bazin ape pluviale) este necesară pentru întreținerea proprietății comune/a blocului C4 în întregul său, iar această menținere în bune condiții de funcționare ocazionează costuri suportate de subscrisă într-o primă fază, în esență pentru servicii de care beneficiază proprietarii blocului C4. În concret, testul pentru a verifica legătura sau utilitatea serviciilor pentru proprietarii din blocul C4 este următorul: are nevoie blocul C4 de bazinul de ape pluviale? Dar de bazinul de apă pentru stingerea incendiilor? Dar de drumul de acces și de trotuare? Răspunsul nu poate fi decât DA și astfel se face verificarea încadrării situației de fapt în normele juridice. Criteriul legal avut în vedere de legiuitorul român este acela de a determina dacă membrii unei asociații de proprietari beneficiază de serviciile respective. Or, credem că este de necontestat că membrii asociației beneficiază de servicii și de bunurile Proiectului de Infrastructură și Utilități, întocmai cum s-a agreat cu ei prin contractele individuale de vânzare-cumpărare. Rezultă că atât timp cât profită și își exercită dreptul de a beneficia de aceste servicii și bunuri, le revine și obligația corelativă de a participa la cheltuielile aferente”, argumentează avocatul dezvoltatorului, Răzvan Nănescu.
În schimb, avocatul Asociației spune că cererea dezvoltatorului este inadmisibilă.
”Cererea arată prin ea însăși că reclamanta nu valorifică o obligație deja stabilită într-un cadru contractual clar și necontestat, ci urmărește tocmai suplinirea pe cale judiciară a unui act juridic pe care nu îl are. O acțiune prin care se cere instanței să oblige o parte să accepte refacturarea unor costuri în afara unui cadru contractual agreat anterior tinde la crearea unui raport juridic nou. Acest fapt reprezintă o depășire directă a atribuțiilor judecătorești, instanța având doar rol de aplicare/interpretare a legii și a contractelor, nu de negociator. A admite o astfel de acțiune înseamnă a încălca principiul libertății contractuale și a separației puterilor în stat, judecătorul transformându-se din arbitru în creator de obligații civile/comerciale”, menționează avocatul Panaite.
Rareș Neamțu
